top of page

מידע שימושי

בדף זה ריכזנו עבורכם תשובות לשאלות נפוצות הקשורות בשיפוץ בניין.

לשאלה נוספת ניתן ליצור איתנו קשר במייל או בטלפון.

דברים שכדאי לדעת ולהכיר

  • החלטנו לשפץ את הבניין, מהו הצעד הראשון?"
    בתחילת הדרך, אנו ממליצים לכם לבדוק האם העיר שבה אתם גרים מעניקה סיוע במימון השיפוץ. ערים רבות בישראל מעמידות לרשות הדיירים סיוע מסוג זה. מניסיוננו, הסוגיה הכלכלית היא המכרעת ביותר בקבלת ההחלטה של הדיירים, לצאת לשיפוץ. בין אם קיימת תמיכה עירונית ובין אם לאו, הצעד הראשון הינו לרכז את כל הצרכים של השיפוץ במסמך מסודר, אותו יתרגם מהנדס מוסמך לכדי מפרט עבודות לשיפוץ. כך תוכלו לקבוע מה נכלל בעבודה, לקבל הצעות מחיר מקבלנים שונים ולהשוות ביניהם. בניינים שחברים ב"אגודה לתרבות הדיור" זכאים למפרט עבודות בעלות מסובסדת. לבירור האם העיר שלכם מעניקה תמיכה בשיפוץ הבניין, ולסיוע ביצירת מפרט העבודות, הנכם מוזמנים ליצור קשר ונשמח לעמוד לרשותכם החל מהשלב הראשון.
  • כיצד נגייס מימון לטובת שיפוץ הבניין?
    ראשית יש להבין שהדירות בבניין הינן רכוש פרטי, לפיכך עליהן מוטלת אחריות מימון השיפוץ. יחד עם זאת, חלק מהעיריות מעניקות תמיכה עירונית נדיבה מתוך רצונן לחדש את הנראות הציבורית בעיר. בנוסף, אחת לכמה שנים משרד השיכון הממשלתי מעמיד מענקים למטרה זו. תמיכה עירונית רשויות מקומיות אשר מעמידות לרשות התושבים סיוע כלכלי לשיפוץ, מכוונות את המימון לשלושה מקורות עיקריים – הלוואות מסובסדות, כיסוי עבור דיירים מסרבים* ושירותים נלווים ללא עלות. הלוואה מסובסדת: היקף ההלוואה ומספר התשלומים משתנה מעיר לעיר, המשותף לכולן הוא שההלוואות ניתנות ללא ריבית. כיסוי סרבנים: מתייחס לדיירים שמסיבה כזו או אחרת אינם מעוניינים להשתתף בשיפוץ במקרים אלה, העירייה מכסה השתתפותם. העירייה תממן את השיפוץ במקום אותם דיירים. כיסוי סרבנים קיים רק בחלק מהערים ונע בין 10%-30% מסך הדיירים בבניין. שירותים ללא עלות: השירותים הנלווים כוללים לרוב ליווי ופיקוח הנדסי (הפקת מפרט עבודות לשיפוץ ופיקוח מהנדס במהלך העבודות) וליווי משפטי (עריכת חוזה ומסמכים נלווים ותביעת דיירים סרבנים). לבירור התנאים וזכאותכם לקבלת סיוע בעיר מגוריכם, אתם מוזמנים ליצור אתנו קשר. מענקים של משרד השיכון אחת לכמה שנים יוצא משרד השיכון במבצע מענקים. במרבית המקרים, יחולקו כ-5,000 ₪ לכל דירה בבניין המיועד לשיפוץ, על בסיס "כל הקודם זוכה". החיסרון במענקים אלו הוא העדר מסגרת זמן ידועה ופרסום המבצע נעשה בקרב "יודעי דבר" ואינו חשוף לוועדי הבתים. בשל סיבות אלו, לא מומלץ להתבסס בתכנית השיפוץ על בסיס מענקים אלה. הלוואות פרטיות במקרים בהן העירייה איננה מעמידה תמיכה כלכלית, ניתן לבקש הלוואה באופן פרטי מהבנק. בחלק מהמקרים ישנן הטבות ותנאים מיוחדים עבור הלוואות הניתנות לשיפוץ בנייני מגורים.
  • כמה יעלה שיפוץ הבניין ואיך מתחלק התשלום בין הדיירים?
    עלות השיפוץ של בניין מגורים מושפעת ממספר גורמים מרכזיים כגון: סך הדירות בבניין, סך הדירות בכל קומה, גודל הדירות, מספר הקומות, מצבו של הבניין הקיים ועוד. על בסיס ניסיון שצברנו בליווי השיפוץ של מאות בניינים בערים שונות, הערכתנו הגסה עומדת על סך של 25,000-35,000 ש"ח לכל דירה, עבור השיפוץ החיצוני בעיקר. חלוקת התשלום הכולל בין הדיירים נקבעת על פי חוק בתים משותפים ומתבססת על גודלה של כל דירה בטאבו, כלומר כל דירה תשלם על פי גודלה היחסי. חלוקה זו מחייבת, אך ניתנת לשינוי בהסכמתם של 100% מהדיירים, או במקרה שתקנון הבניין קובע אחרת. לבירור וחישוב עלות השיפוץ בבניינכם ניתן ליצור עמנו קשר
  • כמה דיירים דרושים בכדי לקבל החלטה על שיפוץ הבניין?
    בהתבסס על חוק בתים משותפים נדרש רוב של 52% מקרב בעלי הנכסים בבניין בכדי לאשר החלטה על שיפוץ הבניין. יחד עם זאת, במרבית המכרעת של המקרים, שיפוץ לא יצא לפועל באחוזים אלה. במידה ובבניין בו אתם מתגוררים הצלחתם לגייס רוב, אך מול זאת מעל ל-30% מבעלי הנכסים מתנגדים לשיפוץ, אנו ממליצים לגייס גורם מקצועי חיצוני שיסייע בשכנוע והגעה להסכמה. במקרים בהם אחוז בעלי הנכסים המתנגדים עומד על בין 10-30% בלבד, יש לבחון את השתתפות העירייה במימון חלקם של המתנגדים. בניין בעיר שאיננה מעמידה מימון לדיירים סרבנים רשאי לגייס את ההשלמה באופן פרטי. ברוב המקרים יוכלו הדיירים לקבל את המימון החסר לאחר הליך משפטי, אולם לא תמיד את מלוא התשלום. לפרטים נוספים בנושא גיוס הדיירים ומימון ניתן ליצור אתנו קשר
  • מה עושים במקרה שיש דיירים המתנגדים לשיפוץ?
    עיריות מסוימות מציעות כיסוי וטיפול משפטי בסרבנים ובכך מאפשרות את שיפוץ הבניין. במקרים אלה, העירייה תממן את החלק בשיפוץ של אותם הדיירים, ובמקביל תפעל באפיקים משפטיים על מנת לחייב אותם בתשלום. כיסוי סרבנים קיים רק בחלק מהערים ונע בין 10%-30% מסך הדיירים בבניין. בניין בעיר ללא תמיכה עירונית יכול לממן דיירים סרבנים באופן פרטי דרך המערכת הבנקאית. במרבית המקרים, יתקבל התשלום למימון הסרבנים, רק לאחר הליך משפטי. יש לציין כי במקרים אלה, לא תמיד יעמידו הבנקים את מלוא התשלום. לבירור זכאות לכיסוי סרבנים בעיר מגוריכם ניתן ליצור אתנו קשר .
  • מה הוא תפקיד וועד הבית בשיפוץ הבניין?
    בדומה לניהול השוטף של הבניין, גם בהליך השיפוץ, ועד הבית נושא באחריות של ניהול השיפוץ והתקשורת השוטפת בין אנשי המקצועי לבין הדיירים. על וועד הבית לפעול מול מספר גורמים במקביל: עבודה מול דיירים - ניהול ותיווך הפרויקט והדרישות המקצועיות העולות אל מול הדיירים (ארגון אסיפות דיירים, מתן הסברים, שיקוף הליכי עבודה, החתמה ומענה שוטף לדרישות הדיירים במהלך השיפוץ). עבודה מול העירייה – קבלת מידע, ייצוג בעלי הדירות אל מול העירייה, קבלת טפסים רלוונטיים וניהול הצד הבירוקרטי של הפרויקט. על ועד הבית להבין את התהליך לעומק ולמסור את המידע לדיירים. עבודה מול בעלי מקצוע – קבלת חומרים מקצועיים מהגורמים המוסמכים ביניהם מהנדס, אדריכל, קונסטרוקטור ועורך דין (בהתאם לצורך ותלוי מקרה) ותיווך בין בעלי המקצוע אל מול הדיירים ולהיפך. עבודה מול הקבלן – בטרם היציאה לשיפוץ, מומלץ לערוך מכרז קבלנים הכולל: יצירת קשר עם מספר קבלנים, בדיקת הרקע המקצועי שלהם, קבלת הצעות מחיר ויצירת מכרז בין ההצעות השונות שהתקבלו. לאחר בחירת הקבלן ובמהלך השיפוץ ועד הבית הינו איש הקשר בין הדיירים לקבלן, בכל עניין או סוגיה שתעלה. מדובר באחריות רבה, הדורשת זמן, ידע, היכרות עם אנשי מקצוע אמינים ויכולות ניהול ותקשורת טובות. אנחנו בחברה להתחדשות של אור ריגלר, ממלאים תפקיד מכריע בליווי, סיוע ותמיכה לועד הבית בביצוע התפקיד. לקוחות שעובדים אתנו לא צריכים לדאוג לנושא הניהול בכלל ותחום אחריותם מצטמצם לתקשורת דיירים בעיקר (למשל זימון אסיפת דיירים ואיסוף הכסף בבוא העת). למידע נוסף על שירות ניהול הפרויקט מוזמנים ליצור קשר אתנו .
  • מה היתרונות בשיפוץ הבניין?
    שיפוץ הבניין טומן בחובו יתרונות רבים: שיקום ואיכות חיים – בדומה לכל מוצר, גם בניין מזדקן צובר ליקויים עם השנים, כגון סדקים בקירות, בלאי של השטחים המשותפים (מרצפות, צנרות, קירות וכדומה), הופעת מפגעים על חזית הבניין ועוד. מפגעים אלה מצטברים עם השנים ומורידים את איכות חיי הדיירים. שיפוץ הבניין מעלה את מחויבות הדיירים לשמירה על הנכסים המשותפים ומשפר את חווית המגורים. בטיחות – ככל שנוקפות השנים, משקעי מזג האוויר ותנועות הקרקע שוחקת את עמודי הבניין. שיקום העמודים (ולעתים גם עיבוי) הינו הכרחי לבטיחות הדיירים בו. אי-טיפול במפגעים עלול לגרור סנקציות משפטיות כלפי הדיירים ובראשם ועד הבית. שיפוץ הבניין יחזק את בטיחות המגורים בבניין, את מעמדו של ועד הבית במילוא תפקידו ויעניק שקט נפשי בהיבט הבטיחותי. עליה בערך הנכס – ניסיוננו הרב ועדויות דיירים רבים בבניינים בהם הובלנו את הליך השיפוץ מוכיחים כי שיפוץ הבניין מעלה את ערך הדירות ב7-12 אחוזים ביחס לשווים טרם השיפוץ. שדרוג הבניין – שיפוץ הבניין זו הזדמנות לשדרוג בניין המגורים באמצעות חיפוי אבן, עיצוב אדריכלי, הוספת מסתורי כביסה ועוד (שלא היו קיימים במקור). בניגוד לשיקום בניין, לא ניתן "שדרוג" לא ניתן לכפות על דיירים סרבנים, לכן מומלץ לעשות זאת רק כאשר הסכמה רחבה בקרב בעלי הדירות.
  • מה הן האותיות הקטנות?
    קצרה היריעה מלפרט את האותיות הקטנות מול כל גורם ובכל שלב בפרויקט. יחד עם זאת, ככל שהשיפוץ נעשה בתמיכה עירונית (ולא באופן פרטי) מצטמצם הסיכון. בבואכם למשימת בחירת הקבלן שיבצע את העבודה, רצוי לבקר בפרויקטים קודמים שביצע ולשוחח עם לקוחות עבר. אנחנו ממליצים לצאת לפרויקט שכזה כאשר לצדכם חברת ניהול מקצועית, שתדאג לצרכי הבניין לכל אורך הדרך.
  • איך אדע שאפשר לסמוך עליכם?
    כמו בבחירה של כל בעל מקצוע אין חלופה למראית עין ומפגש אישי, אנחנו מזמינים אתכם לבקר בפרויקטים שלנו בכל גוש דן ולשוחח עם לקוחות עבר. עבודה עם וועד בית ודיירים היא אמנות בפני עצמה שדורשת מקצועיות, ניסיון רב והרבה סבלנות!
  • מה כולל תהליך השיפוץ וכמה זמן ימשך?
    את מהלך הפרויקט ניתן לחלק ל-5 שלבים עיקריים: יזום ותכנון הפרויקט - פתיחת תיק שיפוץ בעירייה והזמנת מפרט עבודות לשיפוץ הסכמת הדיירים - הצגת הפרויקט בפני הדיירים והשגת חתימות של הרוב הדרוש לשיפוץ הבניין מכרז קבלנים - סקר שוק, יצירת קשר וקבלת הצעות מחיר מקבלנים, בחירת קבלן וחתימה על חוזה. איסוף כסף - פתיחת חשבון בנק ייעודי או חלוקת הוראות קבע לבעלי הנכסים ואיסוף הטפסים והתשלום בחזרה. שיפוץ הבניין - פיקוח על עבודות הקבלן ותיווך התקשורת בינו לבין הדיירים. שלבים 1-4 של יזום וקידום הפרויקט יכולים לקחת 3 חודשים עד שנתיים ותלויים בשיתוף הפעולה של הדיירים ומידת הפניות והמחויבות של וועד הבית. ליווי מקצועי על-ידי חברת ניהול מקצרת את התהליך לתקופה של 2-5 חודשים. משך השיפוץ עצמו (השלב החמישי) תלוי בגודל הבניין והיקף העבודה, הנוסחה המקובלת היא חודש על כל 100,000 ₪ (לדוגמה, עלות שיפוץ הבניין 800,000 ₪, אזי משך השיפוץ יקבע ל-8 חודשים). יחד עם זאת רוב השיפוצים קצרים בהרבה ולוקחים חצי מהזמן שנקבע בחוזה (כל עוד עובדים עם קבלן מקצועי ומנוסה).
  • מי הם אנשי המקצוע המעורבים בשיפוץ?
    בבואנו לשפץ בניין מעורבים מספר בעלי מקצוע, חלק הכרחיים וחלקם לא. מהנדס - מהנדס מוסמך שיעשה מפרט וכתב כמויות עבור השיפוץ. מהנדס מפקח - לרוב (וכך גם מומלץ) אותו מהנדס שעשה את המפרט לשיפוץ גם יעשה את הפיקוח על העבודות והקבלן במהלך השיפוץ. קונסטרוקטור - סוג של מהנדס אך עם התמחות בשלד (קונסטרוקציה) של הבניין, לא בכל בניין נדרש לשלב קונסטרוקטור אלא רק בבניין מסוכנים וכאלו שסובלים מסדקים חמורים וברזלים חשופים. אדריכל/ מעצב - כיוון ששיפוץ בניין לא כרוך בתוספות בנייה וממילא לא דורש היתר, אין הכרח לקחת אדריכל. יחד עם זאת, שילוב אדריכל/מעצב בשיפוץ תורם מאוד להשגת תוצאה סופית יפה ויוקרתית, שתוכל להוסיף מאוד לערך הדירות. קבלן - קבלן שיפוץ חייב להיות קבלן רשום, אם הקבלן הגיע מתוך רשימה שסיפקה העירייה ניתן להיות רגועים. קבלן שלא הגיע מתוך רשימה חובה לדרוש ממנו להראות רישיון בתוקף, תעודת התאגדות של החברה וביטוחים. קבלן משנה - רוב הקבלנים עובדים בשיטה של קבלני מפתח, כלומר הם לוקחים על עצמם אחריות מנהלית ומשפטית מלאה אבל בפועל בביצוע מכניסים בנעליהם קבלן משנה שעושה את העבודה. שיטה זו מקובלת מאוד ואין אתה בעיה מהותית, אולם ראוי לברר זאת מבעוד מועד ולבקש לפגוש את הקבלן משנה טרם תחילת העבודות.
  • מה תפקידיה של חברת ניהול בתהליך השיפוץ?
    חברת ניהול טובה מעניקה לועד הבית והדיירים שקט ובטחון בתהליך מורכב זה. חברת ניהול נדרשת לקחת על עצמה את כל ההיבטים הניהוליים של הפרויקט והוצאתם לפועל. מרגע ההתקשרות, תיקח החברה על עצמה לגייס את ההלוואות מו העירייה, בתוך כך פתיחת התיק, פגישה עם המהנדס וסבבי תיקון. לאחר שהמסמכים נאספו, נציג החברה יצטרף לאסיפת דיירים, יציג בפניהם את התוכנית באופן נהיר וברור, וייתן מענה לשאלות המקצועיות הרבות שיעלו, כל זאת במטרה לקדם את הסכמתם לשיפוץ. בשלב של מכרז הקבלנים, החברה תייעץ ותלווה החברה את ועד הבית בהליך בחירת הקבלן (ותעמיד בפני הועד את הקשרים והניסיון הרב שצברה מול קבלנים רבים). הקבלנים יודעים שחברת ניהול מקצועית מכירה את התעריפים בשוק וכך שומרים על מחירים סבירים ומתואמים לענף. לאחר החתימה עם הקבלן המבצע, תסייע חברת הניהול בליווי והסברה של הליך לקיחת ההלוואות אל מול הדיירים בבניין (מדובר בפרוצדורה לא פשוטה, במיוחד עבור אנשים מבוגרים). חברת הניהול תמשיך ללוות את הבניין במהלך השיפוץ כמפקחת ומבקרת, היא תשמש לועד הבית פה וגב מול הקבלן, העירייה וגורמים נוספים ותסייע בהפניית הדיירים אל הגורם הרלוונטי בכל בעיה שתצוץ.
  • מה הם האתגרים והקשיים שיכולים להיות בשיפוץ הבניין?
    חידוש וחיזוק בניין מגורים הינו פרויקט מורכב שטומן בחובו לא מעט אתגרים: הסכמת הדיירים – יש מקרים בהם הדיירים מסכימים מידית על השיפוץ, יש מקרים בהם הדעות חלוקות. לרוב מדובר בקושי כלכלי, ולכן אנו ממליצים לבדוק האם בעיר מגוריכם העירייה מסייעת במימון השיפוץ. ישנם מגוון פתרונות נוספים באמצעותם תוכלו לגייס את הסכמתם של הדיירים- נשמח לסייע לכם בתהליך. מגורים בזמן השיפוץ – לעומת פרויקט כמו תמ"א 38, במקרה של שיפוץ חיצוני איכות החיים נשמרת במידת מה, וכל אי נוחות שבעבודות השיפוץ נמשכים לזמן קצר בלבד. עיקר אי הנוחות מגיע מהרעש במהלך היום ואטימת חלונות הדירה לזמן מה. ברוב הזמן, פנים הבניין נשאר נקי ובשום שלב אין פיגום על כל הבניין, אלא על חצי בניין בלבד בכל פעם. גניבות – בניגוד לדעה הרווחת, אין עלייה מובחנת בגניבות בזמן שיפוץ הבניין. אנחנו עדיין ממליצים לשמור על ערנות, ולשמור דברי ערך במקום מתאים. איך נדע שהקבלן לא יברח עם הכסף – ראשית, אנו רואים חשיבות עליונה בעבודה עם אנשי מקצוע אמינים. בפרויקט בתמיכה עירונית, התקציב לא נמצא בידי הקבלן אלא נשמר בנאמנות בעירייה או בבנק. הקבלן מקבל את התשלום על בסיס הצלחות ואבני דרך. בחלק מהערים, הרשויות המקומיות מתחייבות, במידה וקבלן לא סיים את עבודתו, לעשות זאת במקומו באותה העלות ובאותו פרק זמן. מחלוקות עם הקבלן – הדרך הטובה ביותר למזער מחלוקות היא קודם כל- לעשות שיעורי בית על הקבלן הנבחר. כימיה טובה והגינות הם תנאים הכרחיים לפרויקט מוצלח. שנית - כתבו הכול. אל תקבלו הבטחות בעל פה, הן אינן מחייבות והופכות למתכון למחלוקות בעתיד. אחריות לאחר השיפוץ – השנה הראשונה לאחר השיפוץ נקראת "שנת בדק" ובמהלכה הקבלן מחויב להגיע ולטפל בכל ליקוי שהתגלה בעבודה. ברוב הערים בהן יש תמיכה עירונית, העירייה לוקחת מהקבלן ערבות בגובה של כמה עשרות אלפי שקלים, על מנת להבטיח את עמידתו בכל התחייבויותיו. כמו-כן ישנה אחריות המשתנה בהתאם לסוג העבודה וכפופה לחוק המכר, לדוגמא; על צבע וסדקים קיימת אחריות של 7 שנים, על איטום ביריעות ביטומניות יש אחריות של 8 שנים ועוד (את הרשימה המלאה ניתן למצוא בחוק המכר).
  • נשמח לקבל פרטים נוספים, עם מי אפשר לדבר?"
    לחברה להתחדשות של אור ריגלר ניסיון עשיר בליווי ושיפוץ מאות בניינים בערים נבחרות. נשמח לעמוד גם לרשותכם, ולענות על כל שאלה בדרך לתהליך המבורך של חידוש בניינכם. תוכלו ליצור איתנו קשר .
bottom of page